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| 时间 | 品名 | 库存范围 | 单位 |
|---|---|---|---|
| 上海港 | 接地扁铜线 | 100-500 | 吨 |
| 天津港 | 接地扁铜线 | 50-300 | 吨 |
| 广州港 | 接地扁铜线 | 80-400 | 吨 |
| 宁波港 | 接地扁铜线 | 70-350 | 吨 |
| 青岛港 | 接地扁铜线 | 60-320 | 吨 |
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房地产迎财税大礼包：契税、增值税齐降 购房者、房企都将受益
财税方面支持房地产市场的政策正在加速兑现。 11月13日，财政部发布关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策，包括减免契税、增值税等。 “本次税费调整力度符合市场预期，这其中，一线城市非普住宅和90-140平方米刚改需求税费减免力度较大。对购房者而言，由于新房的税费主要为契税，二手房涉及契税、个税和增值税，因此本次政策对二手房形成的利好更大，我们认为这种利好接下来会在二手房成交量中得到更加明显的体现，也有利于加强房产中介公司在第四季度的销售业绩。”浙商证券地产分析师杨凡告诉记者。 对房企而言，杨凡指出，“土地增值税政策的放松，有利于缓解房企现金流压力，同时利好房企利润修复。对开发商政策的支持，超过先前的预期。” 中指研究院政策研究总监陈文静认为，本次政策对于购房者、房企均将产生实质性利好，在降低购房者置业成本、缓解房企资金压力的同时，有利于进一步稳定市场预期、提振购房者置业信心。 其进一步表示，房地产市场在10月出现“阶段性回稳”，财税政策接连落地有望进一步强化市场修复节奏，助力房地产市场止跌回稳。 契税调整后 一线城市购买二套房获益最大 分析师指出，在房产交易环节，此前的契税政策一般为，首套房90平方米以下，契税1％；首套房90平米以上，契税1.5％；二套房，90平以下，契税1％；90平以上，契税2％；北京、上海、深圳、广州，二套房契税3％。 此次对税收政策调整，将现行享受1%低税率优惠的面积标准，由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。 调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。 中原地产首席分析师张大伟介绍，此次契税调整，对于首套90平方米以内住房，以及超过140平方米的购房者没有影响，对于90-140平方米的首套房购房者契税可以减少0.5%。二套购房者超过140平方米的可减少1%，140平方米以内的购房者可以减少2%契税。 其中，受益最大的是一线城市购买二套房的购房者。过去四个一线城市二套房全部按照3%收取契税，新政策将变成140平方米以内1%，140平米以上2%，购房者最多可享受2%的契税减免。举例来说，购买第二套房的购房者，总价500万元，过去契税要3%也就是15万元，新政策后将按照1%收取，也就是5万，契税减少10万元。 “这项政策落地将进一步降低购房者置业成本，对刚需和改善性住房需求均形成较大利好，特别是改善性住房需求，对于一线城市购房者的税收优惠力度尤其大。”陈文静表示。 张大伟也认为，本次税费政策的调整主要影响的是一线城市，之前契税、增值税大部分城市已经减免，部分城市甚至对购房者补贴所有契税。 一线城市优化增值税政策 非普宅交易成本大幅降低 增值税方面，对一线城市非普通住宅市场有多大影响，是最受关注的措施之一。 最新政策明确，北京市、上海市、广州市和深圳市，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。 降低一线城市增值税税费，该项政策是与取消普宅标准配套的措施。陈文静表示，“这项政策可明显降低一线城市增值税税费，进一步降低购房者置业成本，助力一线城市市场加速修复。” 取消非普宅标准，结合最新税收政策，将给一线城市大量超过2年的购房者节省税费。据中指院测算，以北京为例，政策优化前，满2年非普宅需缴纳增值税，若现价500万元，购买时原值200万元，则应缴增值税为（500-200）/1.05*5%，即14.3万元。政策优化后满2年原非普宅可免征增值税，原应缴增值税可全部节省。 “取消普通住宅和非普通住宅标准，该政策旨在鼓励消费，尤其鼓励已有房居民改善居住条件，进行房屋置换。未来，非普通住宅的税收政策将与普通住宅看齐，是对大户型、高端改善住宅消费的有力支持。”张大伟称。 降低土地增值税预缴税额 有助于间接提升房企现金流 而土地增值税方面，此次政策降低各地土地增税预征率下限，降低预缴税额。 其中，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。 同时，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整。 “随着房地产市场持续调整，近几年不少房地产项目的土地增值税实际税率已明显降低，企业不少税费资金处于多缴状态，这部分资金如果不能及时退税，将增加企业资金压力。本次将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，有利于降低企业预征预缴的土地增值税，减轻企业资金压力，对于稳定企业预期也将带来积极影响。”陈文静表示。 多位分析师认为，此举有助于间接提升房企现金流。 “土地增值税层面，目前下调的空间并不大，目前来看主要体现在预征层面的减少，这对于减少房企现金流压力将起到一定作用。增值额未超扣除项目金额20%的免征，这一条也适用非普宅，则可降低房企开发成本，对于各类房企皆有利，尤其是大量在一二线城市布局的房企，由于原来非普宅占比高的企业，获益会更大。”58安居客研究院院长张波称。
2024-11-14 14:35:50美国10月CPI平稳落地 鹰派官员发声强调信心 12月降息概率走高
北京时间周三晚间21点30分，美国劳工统计局公布10月CPI数据，完全符合市场预期的数据，缓和了紧张的市场情绪。受此影响，市场对12月美联储降息的概率预期显著回升。 （来源：劳工统计局） 最新数据显示， 10月CPI同比上升2.6%，较上个月的2.4%反弹，“CPI六连降”到此止步；核心CPI则与9月一样，继续维持在3.3%。 知名宏观记者尼克·蒂米劳斯的统计显示，主要投行给出的中位预期是CPI上升2.6%，核心CPI继续增长3.3%。 （来源：劳工统计局） 受此影响，截至发稿美股三大期指短线拉升，其中标普500指数期货（2412合约）从微跌0.2%转涨。现货黄金也小幅走高，最新报价在2610美元/盎司上下。 数据发布后，美国国家经济委员会主任布雷纳德发表声明，称10月CPI数据已经接近疫情前水平。拜登政府将继续努力降低美国家庭的住房、医疗等关键项目开支，并 反对那些会破坏降通胀进程的政策 。 （来源：白宫） 住房依然是通胀“顽固因素” 从CPI细分指数来看，前两个月持续下降的能源价格，在10月出现持平的状况，而食品价格环比小幅上升0.2%。按照同比数据计算，能源价格下降4.9%，食品则上升了2.1%。 作为政策制定者的焦点， 住房价格则在10月环比上升0.4%，涨幅达到上个月的两倍。 劳工统计局表示，不要小看这个0.4%，其实占到10月所有CPI增幅的一半以上。在CPI指数中，住房价格占到足足三分之一的权重。 （来源：劳工统计局） 美联储“鹰派”代表表示满意 数据发布之后，明尼阿波利斯联储主席卡什卡利对媒体表示，虽然还没来得及仔细看数据，但 总体来看数据确认了美联储所走的道路 。他也表示 有信心“通货膨胀朝着正确的方向发展”，只不过现在还需要等待 。 就在上周六，卡什卡利曾表示，如果通胀出现超预期反弹，可能会需要美联储暂停降息的步伐。 卡什卡利也表示，距离12月议息会议还有6周，届时会有更多的数据出炉（注：包括10月PCE、11月非农、11月CPI等）。 美联储12月降息概率回升 面对预期中的通胀数据反弹，叠加数月后“特朗普重回白宫”带来的巨大通胀不确定性，以及“政府效率部”可能引发的就业数据跳水，美联储官员和投资者们非但难以预期2025年的降息路径，就连下个月降不降息，现在还说不清楚。 CME“美联储观察工具”显示，数据发布前，目前市场定价中有关12月降息25个基点的概率，已经从美国大选前的80%下降至不足60%。 随着完全符合预期的数据落地，12月继续降息的概率又回升到75% 。 （来源：CME） 与此同时，美债收益率也在过去两个月里快速攀升，十年期美债收益率一度从3.6%拉升至4.4%。 数据发布后，该数据跳水至4.36%附近。 （十年期美债收益率日线图，来源：TradingView） 值得一提的是，本月晚些时候发布的10月PCE通胀数据，会涉及CPI和（周四公布的）PPI中的部分类别，但CPI数据中强劲上涨的健康保险和机票价格不在其中。这也有助于这一关键通胀数据保持相对平稳。 如果接下来几份通胀和就业数据继续符合预期，美联储官员们有可能会选择在12月继续降息，然后释放出放缓降息的信号——例如每间隔一次会议降息，来避免在某个时间点需要逆转方向，进行尴尬的加息。
2024-11-14 14:06:31中信证券：当前房地产市场的交易税负已经来到历史上最低的阶段
中信证券认为，当前中国房地产市场的交易税负已经来到了历史上最低的阶段，尤其是一线城市改善性需求的交易税负担大幅下降。这充分体现了政策解放思想，力促止跌回稳的积极态度。 在对房地产市场的预期再次产生分歧的关键时刻，新的政策能够避免市场再次转冷。这也是十多年来第一次出台专门针对开发企业的税收减免政策，不仅匹配开发活动毛利率下降的事实，有利于开发商专门聚焦高质量营建，也有利于低毛利的开发企业盈利弹性恢复。 ▍事项： 11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，国家税务总局发布《降低土地增值税预征率下限的公告》，加大住房交易环节契税优惠力度，降低土地增值税预征率下限，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。公告将于2024年12月1日起执行。 ▍降低新房和存量的交易契税，一线城市和大户型下调最明显。 本轮改革之前，全国除北上广深之外的地方，购买90平米以下房屋的契税为1%，90平米以上房屋分首套和二套分别为1.5%和2%。在一线城市，二套房的契税则为3%。此次改革主要是两点，首先是1%的优惠税率的适用范围从90平米扩大到140平米，其次是北上广深的二套房税率也统一到了2%。综合来看，政策开始实施后，中大户型契税减免多，小户型减免少（90平米以下无影响）；一线城市契税减免多，其他契税减免少。我们根据各城市成交数据统计观察到当前一线城市成交存量房套均在100平米左右，90平米-140平米是主力成交户型区位段，因此预计政策对需求减负作用明显。 ▍降低一线城市的住房交易增值税。 在改革之前，一线城市（北上广深）两年以上的住宅出售，针对非普通住宅要按照差额5%征收增值税。此次政策降低了一线城市住房交易增值税，即在北上广深交易满2年的住宅，无论大小都不再征收增值税。这对于一线城市144平米以上较大户型房屋交易成本下降作用明显。非一线城市此次不涉及住房交易增值税减免。 ▍降低企业土地增值税负担，优化房地产开发企业的现金流，也客观上正面影响利润表。 本轮改革还将土地增值税预征率下限在全国范围调低0.5个百分点。同时，大户型低容积率项目预计也可以享受普通标准住宅销售增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税的规定。土地增值税是房地产企业纳税金额最高的税种，2024年上半年保利发展和招商蛇口的土地增值税相当于公司归母净利润的25%和50%。我们测算，在全面执行新规之后，政策有望对房企带来不同程度业绩增厚，平均可达8%-15%，毛利率较低的公司业绩上行弹性更大。当然，由于土地增值税的具体执行标准尚未出台，故而理论上业绩增厚可能只针对未来一些新项目而言。当然，较之利润表而言，现金流量表对于房企更加重要，且预计预征率的下调对开发企业的影响会更快体现出来。 ▍关键时刻，政策再次出手，预计推动市场景气再向上。 根据贝壳网和我爱我家网，2024年10月，74个城市二手房交易同比上升了60%，部分城市的房价在10月初步止跌。但是，当前存量房市场的景气复苏十分不稳，存量房挂牌仍在高位，业主周报价下跌的城市数量仍然明显多于上涨的城市数量，开发企业2022年以前的库存还难以去化。在对未来市场预期分歧较大的情况下，政策再次出手，有助于进一步巩固市场止跌回稳的预期，从一线城市出发，从改善性需求出发，提振市场的真实成交热情。我们重申我们的观点，预计2024年年内，中国房地产市场可以实现止跌回稳。 ▍风险因素： 居民收入和财富预期下行，影响商品住房需求的风险；一线城市的价格止跌示范效应传导速度较慢，二三线城市房价继续下行的风险。 ▍投资策略： 我们认为，当前中国房地产市场的交易税负已经来到了历史上最低的阶段，尤其是一线城市改善性需求的交易税负担将大幅下降。这充分体现了政策解放思想，力促止跌回稳的积极态度。在对房地产市场预期再次产生分歧的关键时刻，我们认为新的政策能够避免市场再次转冷。这也是十多年来第一次出台专门针对开发企业的税收减免政策，不仅匹配开发活动毛利率下降的事实，有利于开发商专门聚焦高质量营建，也有利于低毛利的开发企业盈利弹性恢复。
2024-11-14 14:05:25金属多飘绿 碳酸锂六连涨 沪锡跌超3% 伦锌、沪铜、焦炭跌幅居前【SMM午评】
SMM11月14日讯： 金属市场方面: 截至午间收盘，内盘基本金属全线下跌。沪锡跌3.32%，沪铅跌0.87%，沪镍0.9%，沪铝跌1.08%。沪铜跌1.83%，沪锌跌0.61%。氧化铝跌1.42%。此外，碳酸锂延续前5个交易日的涨势继续涨1.25%，工业硅跌0.44%。 黑色系均飘绿，铁矿跌1.44%。螺纹、热卷跌幅分别为0.96%、0.94%。不锈钢跌0.86%。双焦方面，焦煤跌1.51%，焦炭跌1.85%。 外盘金属方面，截至11:44分，外盘基本金属近全线下跌。伦锌跌1.9%。伦铜跌1.2%。伦镍涨0.32%。伦铝跌0.83%。伦铅跌1.12%，伦锡跌2.24%。 贵金属方面，截至11:44分，COMEX黄金跌0.76%；COMEX白银跌1.35%。国内方面，沪金跌1.44%，沪银跌1.41%。世界白银协会（Silver Institute）周二晚间发布了最新一期《中期白银市场评论》显示，2024年全球白银市场料连续第四年陷入供应短缺，行业的需求增长是主要驱动力。 截至午间收盘，欧线集运主力合约跌0.37%，报3140.8点。 截至11月14日11:44分，部分期货午间行情: 》11月14日SMM金属现货价格 现货及基本面 铜： 截至11月14日周四，SMM全国主流地区铜库存较周一下降1.35万吨至16.43万吨，且较上周四下降2.82万吨，连续四周周度去库，去库速度加快。相比周一库存的变化，全国各地区的库存均是下降的。总库存较去年同期的4.98万吨高11.45万吨，具体来看…… 》点击查看详情 宏观面 国内方面: 【全球第一！我国新能源汽车年度产量首次突破1000万辆】 从中国汽车工业协会获悉，今天上午，我国新能源汽车年产量首次突破了1000万辆，同时也是全球首个新能源汽车年度达产1000万辆的国家。统计数据显示，2013年是中国新能源汽车产销量纳入统计体系的第一年，当年的产量仅有1.8万辆。到了2018年，年产量达到百万量级，再到2022年，年度达产超过五百万辆，直到今天，首次突破了1000万辆的里程碑，在距离年底还有一个半月时间就比去年全年958.7万辆的产量增长了4.3%。专家预计，这一数字到年底还有望超过1200万辆。（央视新闻） 【央行公开市场净投放3090亿元】 央行今日进行3282亿元7天期逆回购操作，中标利率为1.50%，与此前持平。因今日有192亿元7天期逆回购到期，实现净投放3090亿元。 ► 11月14日银行间外汇市场人民币汇率中间价为1美元对人民币7.1966元 美元方面: 截至11:44分，美元指数涨0.16%，报106.65。美国10月消费者物价一如预期上涨，因房租等居住成本上升，近几个月来美国向低通胀迈进的步伐有所放缓，这可能导致美联储明年的降息次数减少。市场正在等待美国生产者物价指数（PPI）和一周初请失业金人数报告，这两份报告都将于北京时间今晚21:30公布。美联储主席鲍威尔将于稍晚发表讲话。圣路易斯联邦储备银行总裁穆萨莱姆(Alberto Musalem)周三表示，美国经济的强势和可能上升的通胀风险尚未改变货币政策向中性利率靠拢的预期。 其他货币方面： 欧元/美元跌至一年低点，重新引发了该货币对可能触及平价的议论。特朗普胜选引发了加征关税的预期，而这可能会给欧元区经济带来新的打击。欧元兑美元目前约报1.0552美元，为逾一年新低，自9月份创下的逾一年高点下跌了近6%，当时经济前景走软阻止了欧元涨势。现在仅比平价水准高出6%，而且欧元以前也曾跌至平价下方。2000 年代初有过一次，2022年又有过一次，而且持续了几个月。对于交易商来说，1美元是一个关键的心理价位。因此，跌破该水准可能会加剧欧元的负面情绪，导致欧元进一步贬值。摩根大通（JPMorgan）和德意志银行（Deutsche Bank）等大银行认为，根据征收关税的幅度，欧元/美元可能会跌至平价。减税也可能刺激美国通胀，限制美联储降息，从而使美元比欧元更具吸引力。并非所有人都对欧元抱有长期看跌观点。许多银行认为触及平价是可能的，但不一定可能性很大。欧洲央行比美国更快地下调利率将对欧元产生负面影响，但从积极的一面来看，政策宽松也可能通过提振经济增长前景而在较长期内支撑欧元。欧元区第三季度经济较前季增长0.4%，快于预期，这对欧元是利好。（汇通财经） 数据方面: 今日将公布欧元区第三季度季调后GDP季率修正值、美国截至11月9日当周初请失业金人数、美国截至11月2日当周续请失业金人数、美国10月PPI年率、美国10月核心PPI年率等数据。 此外，值得关注的是圣路易斯联储主席穆萨莱姆发表讲话；堪萨斯联储主席施密德发表讲话；澳洲联储主席布洛克发表讲话；美联储理事库格勒发表讲话；欧洲央行公布10月货币政策会议纪要；2024年FOMC票委、里奇蒙德联储主席巴尔金发表讲话；亚太经合组织(APEC)峰会举行，至16日，美国总统拜登将出席峰会。 原油方面: 截至11:44分，原油期货小幅下跌，其中，美油跌0.45%，布油跌0.37%。因市场预计全球石油产出仍将增加但需求依然疲弱，同时美元走高也给市场带来拖累，使得油价承压。 美国能源信息署（EIA）周三发布的短期能源展望报告显示，美国2024年石油产量预期为1,323万桶/日，高于前次预估的1,322万桶/日和上年的1,293万桶/日。美国2025年石油产量预估为1,353万桶/日，低于前次预估的1,354万桶/日。EIA预计2024年全球石油产量为1.026亿桶/日，前次预估为1.025亿桶/日。2025年全球石油产量预估为1.047亿桶/日，前次预估为1.045亿桶/日。而OPEC周二下调全球今年石油消费需求增幅预估至182万桶/日，低于此前预估的193万桶/日。 API周三公布的数据显示，截至11月8日当周，美国原油库存减少77.7万桶。汽油库存增加31.2万桶，馏分油库存增加114万桶，分析师此前预计上周美国原油库存增加约10万桶，汽油库存增加约60万桶，馏分油库存增加约20万桶。目前市场人士在等待国际能源署（IEA）今日稍晚将公布的月报和EIA的周度原油库存报告。（文华财经） 现货市场一览: ► 周内全国主流地区铜库存下降1.35万吨【SMM周度数据】 ► 四季度寒风渐起 铜下游企业境遇几何？【SMM分析】 ► 进口比价持续回暖 但买卖双方心理价位仍存分歧【SMM洋山铜现货】 ► 消费受铜价下跌提振明显 市场现货趋于紧张【SMM华北铜现货】 ► 再生铅：持货商报价坚挺 下游企业观望慎采【SMM铅午评】 ► 交割在即 铅锭社库再次刷新一年新高【SMM调研】 ► 天津锌：锌价回落 下游补库增加【SMM午评】 ► 上海锌：现货升水持稳 成交不如昨日【SMM午评】 ► 沪锡价格持续下行 现货市场保持火热态势【SMM锡午评】 ► 硅锰市场观望情绪浓厚 现货价格暂稳运行【SMM分析】
2024-11-14 14:04:05一文读懂房地产税收新政【机构研报】
事件： 11月13日下午，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》。 核心观点： 本次房地产相关税收政策调整是本轮一揽子稳增长政策的重要组成部分，是稳地产的税收政策安排、本次调整主要集中在契税和增值税方面，土地增值税预征率下限也有调降，有助于降低居民购房成本、缓解房企现金流压力，对于稳定房地产市场具有重要意义。往后看，继续提示：当前政策的底层逻辑已转变，尤其是中央加杠杆的想象空间明显打开，更多新的增量政策应正在储备、并有望陆续出台，短期紧盯12月的政治局会议和中央经济工作会议。 1、 背景看， 本次房地产相关税收政策调整是本轮一揽子稳增长政策的重要组成部分，是稳地产的税收政策安排。 2、 当前看， 个人在房地产交易过程中，买方主要涉及契税、印花税，卖方主要涉及增值税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，相关税率主要与房屋套数、购房时间、住宅性质等挂钩。（后附详细表格） 3、本轮税收政策调整主要集中在契税和增值税方面，契税调整了税率划分标准（一线城市二套房契税有调降），对一线城市的普宅和非普宅挂钩的增值税做了调整。此外，还将各地区土地增值税预征率下限统一调降0.5个百分点。 4、 影响看， 契税划分标准的调整、一线城市非普宅增值税的调整有助于降低居民购房成本，土地增值税预征率的下调则有助于缓解房企现金流压力，对于稳定房地产市场具有重要意义。 5、往后看， 继续提示： 当前政策的底层逻辑已转变，尤其是中央加杠杆的想象空间明显打开，更多新的增量政策应正在储备、并有望陆续出台。 正文如下： 1、背景看，本次房地产相关税收政策调整是本轮一揽子稳增长政策的重要组成部分，是稳地产的税收政策安排。 10.12财政部发布会上，蓝佛安部长即表示“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”、“正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策”。11.8人大常委会发布会上，进一步指出“支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出”。因此，本地房地产相关税收政策调整基本符合预期，是一揽子稳增长政策的重要组成部分。 2、当前个人在房地产交易过程中，买方主要涉及契税、印花税，卖方主要涉及增值税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，相关税率主要与房屋套数、购房时间、住宅性质等挂钩。（后附详细表格） >个人买方：主要涉及契税、印花税。 其中，契税按照建筑面积、家庭住房套数确定，90平米及以内的住房，首套和二套契税均按1%缴纳；90平米以上的住房，首套契税按1.5%、二套按2%缴纳；三套及以上的住房，无论房屋面积，契税均按3%缴纳。个人销售或购买住房暂免征收印花税。 >个人卖方：主要涉及增值税、个人所得税、土地增值税、印花税。 根据购房时间，有三种情况：1）转让2年以内的住房，增值税按照5%缴纳；个人所得税根据是否有原值凭证分别缴纳；免征土地增值税和印花税；2）转让2年及以上5年以内的住房，个人所得税根据是否有原值凭证分别缴纳；免征增值税、土地增值税和印花税；3）转让5年及以上的住房，如果是“家庭唯一生活用房”、免征个人所得税，否则根据是否有原值凭证分别缴纳；免征增值税、土地增值税和印花税。 >普宅和非普宅差异：普宅和非普宅的税收差异目前主要集中四个一线城市，主要反映在增值税和土地增值税方面。 除北京、上海、广州、深圳四个一线城市外，在其他城市，对个人销售购买2年以上的住宅，不区分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值税。在上述四个一线城市，对个人销售购买2年以上的普通住宅免征增值税，非普通住宅要征收增值税。在土地增值税方面，对建造销售增值率低于20%的普通标准住宅，免征土地增值税，而非普通住宅不享受这项税收优惠。 3、本轮税收政策调整主要集中在契税和增值税方面，契税调整了税率划分标准（一线城市二套房契税有调降），对一线城市的普宅和非普宅挂钩的增值税做了调整。此外，还将各地区土地增值税预征率下限统一调降0.5个百分点。 >契税方面： 并未直接调降税率，而是将首套1%和1.5%、二套1%和2%的划分标准从90平米提升至140平米。因此，本次调整主要是降低了购房者在购买90平米-140平米住宅时的成本，对90平米以内以及140平米以上的住宅没有影响。同时，明确了北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，在新政之后，不超过140平米的住宅契税也将降至1%，140平米以上住宅的契税将降至2%。 >增值税方面： 主要是取消了2年以上非普通住宅增值税，2年以内的普宅和非普宅仍要缴纳增值税。需要注意的是，目前北上广深四个一线城市对普宅和非普宅认定有所放松，如北京表示“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”等，但仍未明确取消。因此，短期一线城市非普宅可能仍不享受这一税收优惠，后续一线城市可能进一步取消普宅和非普宅认定。 >土地增值税预征率：将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点。调整后，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%。土地增值税预征税指的是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，而采取的预先征收土地增值税的办法，调降预征率有助于缓解企业现金流压力。 4、影响看，契税划分标准的调整、一线城市非普宅增值税的调整有助于降低居民购房成本，土地增值税预征率的下调则有助于缓解房企现金流压力，对于稳定房地产市场具有重要意义。 今年1-10月，30大中城商品房成交套均面积为109.7平米（一线城市108.9平米、二线城市123.7平米、三线城市88.3平米），本次契税税率划分标准提高至140平后，有望推动居民购房成本下降。同时，土地增值税预征率的下调后，短期房企预缴税款将下降，能缓解房企短期现金流压力。 5、往后看，继续提示：当前政策的底层逻辑已转变，尤其是中央加杠杆的想象空间明显打开。 9.24一揽子金融政策、9.26政治局会议、10.12财政部发布会、11.8人大常委会发布会后，一系列政策加快落地，既有着眼当下的政策、也有立足长远的制度安排，指向当前政策的底层逻辑已经转变，尤其是中央加杠杆的空间明显打开。往后看，更多新的增量政策应正在储备、并有望陆续出台，可能的包括：年底再降准、明年一季度可能进一步降息，新一轮消费补贴，提高生育补贴等人口相关的举措，中央更大程度的参与地产收购存储，设立更多区域发展规划，筹划更多大型基建项目，提前下达2025年部分专项债额度等等。 风险提示： 政策力度超预期，地方债务风险演化超预期，经济下行超预期等。
2024-11-14 13:48:06
